الملكية المشتركة للعقارات للأزواج المتزوجين: إطار الإيجار الكلي

لماذا يهم هيكل ملكية العقارات للأزواج المتزوجين

عندما يستثمر الأزواج المتزوجون في العقارات معًا، فإن طريقة حيازتهم للملكية تحدد حقوقهم، وحماياتهم، وما يحدث إذا توفي أحد الزوجين. تمثل الملكية بالحق الكامل واحدة من أكثر هياكل الملكية حماية المتاحة للأزواج المتزوجين في الولايات المتحدة.

حاليًا، تعترف 25 ولاية أمريكية بالإضافة إلى واشنطن العاصمة بهذا النموذج من الملكية، على الرغم من أن ليس جميع الولايات تتعامل معه بنفس الطريقة. فهم ما إذا كانت ولايتك تسمح بهذا الترتيب وكيفية عمله أمر حاسم قبل شراء العقار.

كيف تعمل الملكية بالحق الكامل: الأساسيات

في ترتيب الملكية بالحق الكامل، يمتلك كل زوج 100% من الحصة في العقار في نفس الوقت. يختلف هذا جوهريًا عن نماذج التملك المشترك الأخرى لأنه:

كلا الطرفين يمتلكان العقار بالكامل، وليس جزءًا منه فقط. لا يمتلك أي زوج 50% من المنزل بشكل فردي. بدلاً من ذلك، يمتلك كل منهما حقوق ملكية كاملة أثناء الزواج، مما يخلق العديد من المزايا القانونية.

يتطلب اتخاذ القرارات الموحدة. أي إجراء رئيسي — بيع المنزل، الحصول على رهن عقاري ضده، أو نقل الملكية — يتطلب موافقة كلا الزوجين. لا يمكن لشخص واحد اتخاذ قرارات بشأن العقار بشكل أحادي.

الوراثة التلقائية عند الوفاة. عندما يتوفى أحد الزوجين، يرث الزوج الباقي الملكية الكاملة تلقائيًا من خلال حق البقاء على قيد الحياة، متجاوزًا عملية الوصاية بالكامل.

الحمايات الأساسية: ما توفره الملكية بالحق الكامل

حماية الدائنين

إذا واجه أحد الزوجين دعوى قضائية أو تحمل ديونًا شخصية، عمومًا لا يمكن للدائنين فرض بيع العقار لتسوية تلك الديون الفردية. لا يحق للدائن المطالبة بعقار مملوك بالحق الكامل عندما يكون طرف واحد فقط هو الذي تحمل الالتزام. تفترض هذه الحماية أن الدين ينتمي إلى زوج واحد فقط، وليس كلا الزوجين.

نقل الأصول المبسط

حق البقاء على قيد الحياة ينقل العقار تلقائيًا إلى الزوج الباقي دون الحاجة لإجراءات الوصاية. هذا يوفر الوقت، الرسوم القانونية، ويحافظ على سرية نقل الملكية. لا يمكن لورثة الزوج المتوفى المطالبة بحقوق على العقار.

منع التصرف الأحادي

لا يمكن لزوج واحد أن ينقل حصته سرًا إلى طرف ثالث، أو يضع رهنًا على المنزل، أو يبيعه دون علم وموافقة الزوج الآخر. يمنع هذا الحماية المتبادلة المفاجآت ويحمي مصالح الطرفين.

متطلبات الأهلية وقواعد التكوين

لإنشاء الملكية بالحق الكامل، يجب على الأزواج استيفاء جميع الشروط في نفس الوقت:

• يجب أن يكون الطرفان متزوجين قانونيًا أو شركاء مسجلين في المنزل (في الولايات التي تعترف بذلك لأغراض TBE)
• يجب أن يدرج سند الملكية كلا الاسمين بالتساوي
• يجب أن يكتسب الطرفان العقار في نفس الوقت من خلال نفس المعاملة
• لا يمكن لأي طرف أن يمتلك حقوقًا متفوقة أو مصالح منفصلة في العقار
• يجب أن يحافظ الزوجان على سيطرة متساوية وحقوق متساوية في استخدام العقار

إذا فشل أي شرط في أن يُستوفى عند الشراء، لا يمكن إنشاء الترتيب كملكية بالحق الكامل.

كيف تنتهي الملكية بالحق الكامل

تتوقف الملكية بالحق الكامل فقط في ظروف محددة:

الاتفاق المتبادل: يمكن للزوجين أن يتفقا طواعية على إنهاء الترتيب والتحول إلى هيكل ملكية مختلف.

بيع العقار: عند بيع الزوجين للعقار، ينتهي الحق الكامل تلقائيًا.

الطلاق أو الإلغاء: يؤدي حل الزواج إلى إلغاء فوري لاتفاقية الحق الكامل. عادةً يتحول العقار إلى ترتيب التملك المشترك، مما يمنح كل طرف سابق حصة غير مقسمة.

وفاة أحد الزوجين: يصبح الزوج الباقي المالك الوحيد تلقائيًا. لا يحق لورثة الزوج المتوفى المطالبة بحقوق أو مصالح في العقار.

وفاة كلا الزوجين: عندما يتوفى الزوجان، يمر العقار عبر الوصاية وفقًا لوصاياهما أو قوانين الولاية الخاصة بالوراثة بدون وصاية.

مزايا وقيود هذا النموذج من الملكية

مزايا الملكية بالحق الكامل

الحق التلقائي في البقاء على قيد الحياة يلغي تعقيدات وتكاليف الوصاية للزوج الباقي. لا يمكن لورثة المتوفى الطعن في النقل أو المطالبة بالميراث. تنطبق حماية الأصول طالما أن الدين ينتمي إلى زوج واحد فقط. يتطلب موافقة متبادلة يمنع أي طرف من اتخاذ قرارات أحادية تضر بمصالح الآخر.

العيوب والقيود

لا تتوفر هذه الهيكلة في نصف الولايات الأمريكية، مما يحد من تطبيقها جغرافيًا. بعض الولايات تقصر الملكية بالحق الكامل على العقارات أو الممتلكات المنزلية فقط، مستثنية أنواع الأصول الأخرى. إذا كان كلا الزوجين يحمل ديونًا مشتركة، قد يتمكن الدائنون من فرض بيع العقار. يتطلب موافقة متبادلة، مما قد يؤدي إلى الجمود في حالة الخلافات. بعد وفاة الزوج الباقي، يصبح الوصاية لا مفر منها.

بالإضافة إلى ذلك، تستخدم قوانين بعض الولايات القديمة لغة “الزوج والزوجة” التي قد تكون غير مناسبة للأزواج من نفس الجنس. يجب على الأزواج من نفس الجنس استشارة محامٍ لضمان وجود وثائق قانونية صحيحة في ولايتهم الخاصة.

أي الولايات تعترف بالملكية بالحق الكامل

حتى عام 2022، تسمح الولايات التالية بالملكية بالحق الكامل (على الرغم من أن القواعد الخاصة بالولاية تختلف):

ألاسكا، أركنساس، ديلاوير، منطقة كولومبيا، فلوريدا، هاواي، إلينوي، إنديانا، كنتاكي، ماريلاند، ماساتشوستس، ميشيغان، ميسيسيبي، ميزوري، نيو جيرسي، نيويورك، نورث كارولينا، أوهايو، أوكلاهوما، أوريغون، بنسلفانيا، رود آيلاند، تينيسي، فيرمونت، فيرجينيا، ووايومنغ.

يجب على الأزواج في ولايات أخرى استكشاف هياكل ملكية بديلة مثل التملك المشترك أو التملك في الحصص لتحقيق حماية مماثلة.