الأسهم أم العقارات؟ دعونا نحلل الأرقام الحقيقية وراء كل من الاستثمارين

هل تساءلت يومًا عما إذا كان ينبغي عليك استثمار أموالك في العقارات أم في سوق الأسهم؟ لست وحدك—هذه واحدة من أقدم النقاشات في دوائر الاستثمار. الإجابة ليست بسيطة كما هو الحال في اختيار واحد على حساب الآخر، لكن البيانات تحكي قصة مقنعة.

البيانات الصلبة: عوائد 50 سنة

لنبدأ بما حدث فعلاً. تخيل أنك استثمرت 33,500 دولار في عام 1973. لو وضعت ذلك المال في مؤشر S&P 500، لكان الآن يساوي تقريبًا 5.1 مليون دولار—عائد سنوي ثابت قدره 10.59%. أمر مثير للإعجاب، أليس كذلك؟

ماذا لو اشتريت منزلًا بدلاً من ذلك؟ كان متوسط سعر المنزل في الولايات المتحدة في عام 1973 حوالي 33,500 دولار أيضًا، واليوم يقف عند 431,000 دولار. هذا يعادل عائد سنوي قدره 5.24%. على الورق، الأسهم تتفوق على العقارات. لكن هنا حيث تصبح الأمور أكثر إثارة: هذه المقارنة ليست تمامًا كالمقارنة بين التفاح والتفاح، وهذا الأمر مهم أكثر مما تعتقد.

ميزة العقارات التي قد تغفل عنها: الرافعة المالية

إليك ما يفتقده معظم المستثمرين العاديين: العقارات تتيح لك اللعب بأموال مقترضة بطريقة لا تفعلها الأسهم عادةً. عندما تشتري منزلًا، تضع ربما 20%، وتأخذ قرضًا عقاريًا للباقي، ثم تؤجره. يمكن لدفعتك المقدمة البالغة 10,000 دولار أن تتحكم في عقار بقيمة 50,000 دولار. إذا زاد قيمة هذا العقار، فإن نسبة الربح الخاصة بك ستكون أكبر بكثير مما لو اشتريت أسهمًا بقيمة 10,000 دولار فقط.

هذه الرافعة المالية تعزز كل شيء—أرباحك وخسائرك. إنها قوية، لكنها تأتي مع قيود. عبء ديونك كمالك عقار عادةً يكون أثقل بكثير من استثمارك في الأسهم، وهذا يقودنا إلى النقطة التالية.

ما الذي يستهلك أرباحك فعلاً؟ التكلفة الحقيقية لامتلاك العقار

إليك الجزء الذي يفاجئ الناس: امتلاك عقار للإيجار ليس دخلًا سلبيًا كما يعتقد البعض. توقع أن تدفع:

• معدلات الرهن العقاري: حاليًا حوالي 8.5% على العقارات المؤجرة
• إدارة العقارات: إذا استأجرت شخصًا لإدارة المستأجرين والصيانة، فإن ذلك يستهلك بين 8-12% من دخلك الإيجاري
• التكاليف التشغيلية الإجمالية: بين الإدارة، والصيانة، والإصلاحات، والتأمين، يُنفق تقريبًا 20% من دخلك الإيجاري فقط للحفاظ على تشغيل العقار

أما مع الأسهم؟ أنت تملك بشكل أساسي جزءًا من شركة. تتولى الشركة العمليات اليومية. تكلفتك الوحيدة عادةً هي رسوم إدارة صغيرة على صندوق مؤشر—غالبًا أقل من 0.1%.

عند احتساب كل هذه النفقات، يتقلص فجوة العائد بين الأسهم والعقارات بشكل كبير.

قصة الضرائب تغير كل شيء

إليك شيء يؤثر مباشرة على عوائدك الصافية: الضرائب تتعامل مع هذه الاستثمارات بشكل مختلف تمامًا.

• دخل الإيجار من العقارات يُفرض عليه ضرائب بمعدل ضريبة الدخل العادي الخاص بك. للمكلفين العاليين، يمكن أن يصل إلى 50%
• أرباح الأسهم والأرباح الرأسمالية طويلة الأجل تُفرض عليها ضرائب بنسبة 15% لمعظم الناس، و20% للمكلفين الأعلى

هذا الفرق الضريبي هائل مع مرور الوقت. دولار من أرباح الأسهم يحتفظ بمزيد من نفسه مقارنة بدولار من دخل الإيجار.

إذن على ماذا تراهن؟

الأمر يعتمد. حقًا.

إذا كنت تفضل نهجًا غير مباشر وتهتم بالكفاءة الضريبية، فإن الأسهم عادةً تتفوق. على مدى 50 سنة، الحسابات ترجح الأسهم: 10.59% مقابل 5.24%. لكن إذا كنت مرتاحًا لإدارة العقارات ويجذبك الرافعة المالية—إذا أعجبتك فكرة السيطرة على أصل برأس مال مقدم قليل—فلا تزال العقارات لها مكانتها.

الجواب الممل والصادق؟ مزيج من الاثنين قد يكون أفضل خيار لك.

فكر فيما إذا كنت تتناسب مع أحد هذه الملفات الشخصية:

• مستثمر أسهم خالص: تحب الدخل السلبي، والصيانة المنخفضة، والمعاملة الضريبية المفضلة. تاريخ S&P 500 يشير إلى أن هذا ناجح.
• مركز على العقارات: أنت مرتاح مع الديون، وتفضل الإدارة النشطة، وتقدر الأصول الملموسة التي يمكنك السيطرة عليها وتحسينها.
• نهج متوازن: تنوع استثماراتك بين الاثنين—بعض حسابات التقاعد في صناديق المؤشر، وربما عقار أو اثنين للإيجار. هذا ينشر المخاطر ويستفيد من مزايا كل منهما.

القرار في النهاية يعتمد على مدى تحملك للمخاطر الشخصية، وكم من الوقت تريد أن تخصصه للإدارة، ووضعك الضريبي، وأفق استثمارك. لكن الآن لديك الأرقام الحقيقية لدعم أي خيار تتخذه.

سواء قررت الاستثمار في الأسهم أو العقارات—أو كلاهما—المفتاح هو فهم ما توقع على نفسك. العوائد تبدو رائعة في الرسوم البيانية التاريخية، لكن التجربة الفعلية تعتمد بشكل كبير على التكاليف التي ستدفعها والعمل الذي أنت مستعد لبذله.