## Понимание правила 28 процентов: ваш гид по доступности ипотеки

Покупка дома — одно из самых больших финансовых решений в жизни, и знание своего бюджета очень важно перед началом поиска. Основой разумной покупки жилья является понимание вашего соотношения долга к доходу — концепции, которую используют многие кредиторы при оценке заявок на кредит. Одной из широко используемых моделей является правило 28 процентов, хотя более точно его называют правилом 28/36.

## Что на самом деле означает правило 28/36?

Ваши расходы на жилье — включая ипотечные платежи по основному долгу и процентам, налоги на имущество, страхование домовладельца, взносы HOA и частное ипотечное страхование — не должны превышать 28 процентов вашего валового ежемесячного дохода. В то же время, ваши общие долговые обязательства не должны превышать 36 процентов валового дохода. Это включает все — автокредиты, студенческие займы, кредитные карты и личные кредиты.

Правило 28 процентов служит защитным механизмом. Оно предотвращает чрезмерную нагрузку на ваши финансы и помогает обеспечить наличие наличных средств для других необходимых расходов, таких как коммунальные услуги, продукты и сбережения. Кредиторы часто ссылаются на это соотношение при решении о одобрении вашей заявки на ипотеку.

## Применение чисел на практике

Рассмотрим реалистичный сценарий. Представим домохозяйство с совокупным валовым доходом $120,000 в год ($10,000 в месяц). Следуя модели 28/36:

- Максимальные расходы на жилье: $2,800 в месяц
- Максимальные общие долговые платежи: $3,600 в месяц

Если у этого домохозяйства уже есть обязательства по долгу в размере $2,000 в месяц (автокредиты, студенческие займы, кредитные карты), то им следует ориентироваться на расходы на жилье около $1,600 или меньше. Однако, если у них минимальные текущие долги, они могут потенциально выделить до $3,600 на жилье, оставаясь в пределах порога 36 процентов.

## Как рассчитать свой личный бюджет на жилье

Начните с определения вашего фактического валового ежемесячного дохода. Для работников с фиксированной зарплатой разделите годовой доход (до налогов и вычетов) на 12. Для тех, у кого переменный или несколько источников дохода, рассчитайте средний показатель за последний год.

Затем умножьте ваш валовой ежемесячный доход на 0,28. Это даст вам целевой потолок расходов на жилье. После этого умножьте на 0,36, чтобы определить лимит по общему долгу. Сравните ваши текущие долговые обязательства с этим показателем 36 процентов — оставшаяся возможность может теоретически пойти на платежи по ипотеке.

## Стратегии для соблюдения вашего бюджета на жилье

Если вы опасаетесь превышения порога в 28 процентов, есть несколько подходов, которые могут помочь:

**Увеличьте первоначальный взнос.** Большой первоначальный взнос — желательно 20 процентов или больше — решает две задачи: устраняет требования по частному ипотечному страхованию и уменьшает общую сумму кредита, что значительно снижает ежемесячные платежи.

**Ищите конкурентные процентные ставки.** Процентные ставки по ипотеке значительно варьируются между кредиторами. Время, потраченное на сравнение предложений, может привести к существенной экономии за 15 или 30 лет кредита, потенциально сэкономив десятки тысяч долларов.

**Укрепляйте свои резервные фонды.** Финансовые эксперты обычно рекомендуют иметь в доступных сбережениях от трех до шести месяцев расходов. Надежный резервный фонд защищает вас в случае потери дохода или неожиданных расходов, делая ваши долговые обязательства более управляемыми.

**Погашайте сначала высокопроцентные долги.** Выплата кредитных карт и личных займов освобождает ежемесячный денежный поток, улучшая ваше соотношение долг/доход и создавая больше пространства для расходов на жилье.

## Фактор гибкости

Правило 28 процентов не является железным — личные обстоятельства значительно различаются. У человека с стабильным доходом и минимальными расходами может быть комфортно превышать 28 процентов, а у того, кто сталкивается с неопределенностью в работе, — оставаться значительно ниже этого уровня. Важны ваш уровень комфорта с долгами, карьерная траектория и жизненный этап.

Главное — избегать ситуации, когда расходы на жилье занимают так много дохода, что любой неожиданный сбой — потеря работы, медицинская чрезвычайная ситуация или спад на рынке — угрожает вашей способности выполнять обязательства. Консервативный подход к бюджету на жилье часто окупается десятилетиями владения домом.

Ваша ипотека, скорее всего, будет длиться от 15 до 30 лет. За это время происходят изменения: меняются работы, растут семьи, расходы перераспределяются. Внедрение гибкости в ваш бюджет через достаточные сбережения и умеренные долги создает финансовую подушку, которая предотвращает кризисные ситуации.

## Двигаемся вперед с уверенностью

Вместо того чтобы рассматривать правило 28 процентов как жесткий потолок, воспринимайте его как практический ориентир для ответственного заимствования. Используйте его для установления реалистичных ожиданий относительно того, что вы можете себе позволить, а затем применяйте личное суждение о том, что *должны* позволить себе. Понимание этой модели дает вам контроль над процессом покупки дома, а не позволяет кредиторам диктовать условия, с которыми вам некомфортно.