Quando a Compra Conservadora Falha: A Mudança da Opendoor para um Modelo de iBuying de Alta Velocidade

Opendoor Technologies Inc. mudou fundamentalmente a sua estratégia de aquisição imobiliária, afastando-se decisivamente da postura defensiva que caracterizou as suas operações recentes. Os lucros do terceiro trimestre de 2025 revelaram uma verdade surpreendente: a cautela excessiva na compra de imóveis criou tantos problemas quanto resolveu. Com aquisições a cair para apenas 1.169 unidades, a Opendoor viu-se a segurar propriedades mais antigas e menos desejáveis, enquanto as margens de lucro contraíram-se, apesar de alcançar $915 milhões em receita trimestral.

A Reversão Estratégica: De Aversão ao Risco a Velocidade de Criação de Mercado

Sob nova liderança, a gestão fez uma admissão explícita—o foco anterior da empresa na aversão ao risco tinha-se tornado contraproducente. Quando os volumes de transação colapsam, a disciplina de preços por si só não consegue sustentar retornos saudáveis. Essa realização provocou uma redefinição operacional completa em direção ao que a empresa descreve como um modelo de criador de mercado. Em vez de manter spreads largos entre oferta e procura em inventário cuidadosamente selecionado, a Opendoor agora prioriza a rotatividade rápida, margens mais apertadas e fluxo contínuo.

A mecânica dessa transformação depende fortemente de inteligência artificial. Motores de precificação automatizados, protocolos de inspeção e fluxos de trabalho operacionais agora permitem à empresa adquirir e movimentar inventário com uma velocidade dramaticamente aumentada. Ao reduzir spreads em casas de qualidade enquanto aperta os critérios de seleção, a Opendoor já duplicou o seu ritmo semanal de aquisição. O objetivo é simples—reduzir os dias em inventário, minimizar custos de manutenção e renovar a seleção de propriedades para imóveis mais frescos e mais comercializáveis.

Disciplina de Custos como Fundação

O que distingue esta estratégia de uma perseguição irresponsável por volume é que a disciplina de despesas operacionais permanece intacta. Reduções estruturais de custos em comparação com o ano anterior dão à gestão flexibilidade para escalar os volumes de transação sem aumentos proporcionais nos custos fixos. Essa alavancagem operacional torna-se crítica ao operar um modelo de maior velocidade que depende da compressão de margens equilibrada pelo simples aumento do número de transações.

A Opendoor também está a incorporar fluxos de receita complementares através de ofertas de hipotecas e produtos de garantia, que podem melhorar a economia por unidade ao longo do tempo. Esses serviços auxiliares representam tanto uma oportunidade de expansão de margem quanto um mecanismo de retenção de clientes.

Posicionamento Competitivo no Mercado de iBuying

A renovada agressividade da Opendoor na aquisição de imóveis contrasta fortemente com os caminhos escolhidos por outros participantes do mercado. Um grande concorrente abandonou, de forma famosa, a compra de imóveis em grande escala após determinar que a previsão de preços em escala introduzia riscos operacionais inaceitáveis. Esse player reposicionou-se como uma plataforma de mercado digital e publicidade, priorizando retornos eficientes em capital em detrimento da exposição direta ao inventário. A Opendoor está, essencialmente, a seguir a direção oposta—apostando na exposição ao inventário, mas com uma ênfase muito maior em análises impulsionadas por IA e na rotação mais rápida do inventário para mitigar riscos do balanço.

Operadores menores de iBuying adotaram abordagens de compra mais seletivas, com escala de transação limitada. A aposta da Opendoor é que volumes mais elevados criam um efeito de roda-viva de criação de mercado que rivais, sem uma escala e eficiência de capital comparáveis, não conseguem facilmente replicar.

Desempenho das Ações e Métricas de Valorização

As ações da Opendoor subiram 289% nos últimos doze meses, superando substancialmente o crescimento da indústria de 5,1%. Em termos de avaliação, a OPEN negocia a um múltiplo de preço-vendas futuro de 1,06, bem abaixo da média da indústria de 4,75. Essa diferença de avaliação reflete, ou ceticismo do mercado quanto à execução da nova estratégia, ou reconhecimento de um potencial de valorização convincente.

As estimativas de lucros dos analistas para 2026 projetam um aumento de 41,3% face ao ano anterior. Revisões recentes feitas por analistas têm tendência de alta, sinalizando uma confiança crescente na mudança operacional da gestão.

A Equação Risco-Recompensa

Volumes de transação mais elevados inevitavelmente expõem a Opendoor a maior volatilidade de mercado e choques externos. Recessões, desacelerações do mercado imobiliário ou movimentos rápidos nas taxas de juro podem colocar à prova até um modelo de inventário otimizado. No entanto, tratar o iBuying como um negócio de geração de liquidez, em vez de uma aposta direcional no imobiliário, parece estruturalmente mais alinhado com as capacidades e vantagens reais da plataforma. Se a execução operacional permanecer disciplinada, a adoção da velocidade em detrimento da cautela pela Opendoor pode, em última análise, validar a abordagem de criador de mercado como o caminho sustentável para o segmento de iBuying.