لقد تلقيت أسئلة حول كيفية حساب الإهلاك بشكل صحيح على العقارات المؤجرة، فقررت أن أشرح ما يهم حقًا هنا.

لا يدرك معظم الناس أن الإهلاك هو أحد أكبر المزايا الضريبية لمالكي العقارات المؤجرة. تسمح لك مصلحة الضرائب بشكل أساسي بخصم التآكل التدريجي لعقارك من دخلك الخاضع للضريبة، حتى لو كانت قيمة العقار تزداد في الواقع. إنها فائدة قوية إذا فهمت كيف تعمل.

إليك الأمر: عند حساب الإهلاك على العقار المؤجر، أنت لا تستهلك الأرض نفسها. فالأرض لا تتآكل، لذلك لن تسمح لك مصلحة الضرائب بخصمها. ما تستهلكه هو المبنى وكل شيء بداخله. أولاً، حدد أساس التكلفة الخاص بك. وهو سعر الشراء بالإضافة إلى أي تكاليف إغلاق، ورسوم قانونية، والتحسينات التي قمت بها قبل تأجيره.

تطلب مصلحة الضرائب من الملاك استخدام شيء يسمى MACRS، والذي يرمز إلى نظام استرداد التكلفة المعدل الميسر. بشكل أساسي، قرروا أن العقارات السكنية المؤجرة لها عمر افتراضي يبلغ 27.5 سنة. لذلك، عند حساب الإهلاك على العقار باستخدام MACRS، تقسم أساس الإهلاك الخاص بك على 27.5 للحصول على خصمك السنوي.

دعني أشرح بمثال. لنفترض أنك اشتريت عقارًا مؤجرًا مقابل 300,000 دولار مع تخصيص 50,000 دولار لقيمة الأرض. يكون أساس الإهلاك الخاص بك 250,000 دولار. اقسم ذلك على 27.5 وتحصل على حوالي 9,091 دولار سنويًا كمخصم إهلاك. إذا قمت بوضع العقار في الخدمة في منتصف السنة، فستقوم بتقسيم ذلك لأول سنة. فلو بدأت تأجيره في 1 يوليو، ستخصم نصف هذا المبلغ فقط في السنة الأولى، ثم كامل 9,091 دولار للسنتين ونصف التالية.

شيء يغفله الناس: أي تحسينات كبيرة تقوم بها بعد وضع العقار في الخدمة تُضاف إلى أساسك وتُستهلك بشكل منفصل. استبدال السقف؟ ذلك يحصل على جدول إهلاك خاص به. هذا مهم لأنه يسمح لك بتوزيع تكلفة التحسينات على مدى الزمن.

كن أيضًا على دراية بإعادة استرداد الإهلاك. عندما تبيع العقار في النهاية، تريد مصلحة الضرائب استرداد خصومات الإهلاك التي قمت بالمطالبة بها على مر السنين. ستدفع ضرائب على هذا الربح بمعدل أعلى من ضرائب الأرباح الرأسمالية العادية. لذا لا تتفاجأ إذا كانت فاتورة الضرائب الخاصة بك أعلى من المتوقع عند البيع.

بمجرد أن تستهلك العقار بالكامل بعد 27.5 سنة، تتوقف عن المطالبة بالإهلاك. لكن أي تحسينات تمت خلال تلك الفترة لا تزال يمكن استهلاكها وفق جداولها الخاصة.

الحفاظ على سجلات دقيقة أمر ضروري هنا. تتبع أساس التكلفة الأصلي، وتاريخ وضعه في الخدمة، وأي تحسينات وتواريخها، وادعاءات الإهلاك السنوية الخاصة بك. هذا يجعل وقت الضرائب أسهل بكثير ويحميك إذا طرحت مصلحة الضرائب أسئلة.

آليات حساب الإهلاك على العقارات المؤجرة ليست معقدة بمجرد فهم الإطار. فهي ببساطة تقسيم أساس الإهلاك الخاص بك على 27.5 سنة وتعديل ذلك حسب الشهر الذي بدأت فيه التأجير. لكن الآثار الضريبية مهمة جدًا، لذلك من الجدير أن تتقن هذا بشكل صحيح.