كيف تتعامل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) مع الانكماشات الاقتصادية؟ تحليل أداء خلال الركود

صناديق الاستثمار العقاري (REITs) لطالما أثارت اهتمام المستثمرين الباحثين عن تنويع المحافظ الاستثمارية. تتطلب هذه الأدوات الاستثمارية أن تظل على الأقل 75% من الأصول مرتبطة بالعقارات، وأن يستمد 75% من الدخل من عمليات العقارات. والأهم من ذلك، يجب على صناديق REIT توزيع ما لا يقل عن 90% من الأرباح على المساهمين كأرباح نقدية. لكن السؤال المركزي يبقى: كيف تؤدي استثمارات REITs فعليًا خلال فترات الركود، وهل ينبغي أن تتخذ موقعًا دفاعيًا في محفظتك؟

تروي البيانات التاريخية قصة مقنعة. من عام 1972 حتى 2024، حققت صناديق REIT الأمريكية متوسط عائد سنوي قدره 12.6% — متفوقة بشكل كبير على متوسط أداء مؤشر S&P 500 البالغ 8% خلال نفس الفترة. ومع ذلك، تغيرت هذه السردية في السنوات الأخيرة. خلال الخمس سنوات الماضية، حققت REITs عائدًا سنويًا قدره 5.5% فقط، متأخرة بشكل كبير عن أداء S&P 500 المثير للإعجاب البالغ 15.3%. يثير هذا التباين سؤالًا هامًا: هل تعتبر REITs فعلاً حماية خلال الضغوط الاقتصادية؟

فهم سلوك REITs خلال فترات الركود

عندما تتراجع الاقتصادات إلى حالة الركود، غالبًا ما تتعرض REITs لضربات قوية. أظهرت أبحاث من Neuberger Berman حول دورات الاقتصاد الممتدة من 1991 إلى 2024 أن REITs كانت تحقق متوسط عائد سلبي قدره -17.6% خلال فترات الركود. للمقارنة، كان أداء مؤشر S&P 500 أسوأ، حيث انخفض بأكثر من 20% في المتوسط.

لكن القصة تتسم بالتعقيد. يشير إدوارد بيرزاك، نائب الرئيس الأول للأبحاث في Nareit، إلى نمط غالبًا ما يُغفل عنه: عادةً ما تحافظ REITs على زخم إيجابي قبل حدوث الانكماش الاقتصادي. ففي الأشهر الـ 12 التي تسبق آخر ست حالات ركود، حققت REITs متوسط عائد قدره 5.7%، مما يوحي بأن المستثمرين الذين يختارون التوقيت المناسب يمكنهم تحقيق مكاسب قبل أن تبدأ الانكماشات.

يبرز الفرق الرئيسي عند المقارنة مع العقارات الخاصة. قال بيرزاك: “على مدى الست ركودات الماضية، تفوقت REITs على العقارات الخاصة خلال الركود، كما تفوقت عليها أيضًا في الأرباع الأربعة التي تلي الركود.” ويعود هذا التفوق إلى سيولة REITs — حيث تتغير أسعار الأوراق المالية في السوق العامة بسرعة أكبر بكثير من معاملات العقارات الخاصة.

لماذا ترتفع REITs بعد الانكماشات الاقتصادية

الأمر الأكثر لفتًا هو سلوك REITs مباشرة بعد انتهاء فترات الركود. ففي الأشهر الـ 12 بعد انتهاء آخر ست ركودات، حققت REITs متوسط عائد قدره 22.7% — وهو تحول دراماتيكي عن خسائر الانكماش.

يرجع هذا الانتعاش السريع مباشرة إلى ديناميكيات أسعار الفائدة. تتفاعل تقييمات العقارات، خاصة العقارات التجارية التي تشمل الشقق والمكاتب، بشكل حاد مع تحركات أسعار الفائدة. معدلات العائد على العقارات — التي تحدد قيمتها — تتحرك بالتوازي مع أسعار الفائدة التي يحددها البنك المركزي.

خلال فترات الركود، تقوم البنوك المركزية عمومًا بخفض أسعار الفائدة لتحفيز النشاط الاقتصادي. تؤدي هذه التخفيضات إلى ضغط على معدلات العائد على العقارات، مما يدفع بشكل ميكانيكي إلى ارتفاع تقييمات العقارات التجارية. وبما أن REITs تتداول في الأسواق العامة، فإن إعادة التسعير هذه تحدث تقريبًا على الفور. عادةً ما تتوقع الأسواق المالية 12-18 شهرًا مستقبلية بدلاً من التركيز على التقييمات الحالية، مما يعني أن أسعار REITs تبدأ في التعافي قبل أن ينتهي الركود رسميًا.

نوع الأصول مهم: أي REITs تظهر مقاومة أكبر خلال الركود

يمكن لمستثمري REITs الوصول إلى تخصصات متعددة: العقارات السكنية متعددة الأسر، المكاتب، الفنادق، المنشآت الصناعية، أو مراكز البيانات. وتُظهر هذه القطاعات المختلفة ملفات مقاومة متفاوتة للركود.

قال بيتر زابييرك، المدير التنفيذي ومدير محفظة REITs في Sugi Capital Management: “خلال الركود، ستؤدي قطاعات مثل المكاتب والفنادق أداءً ضعيفًا.” وأضاف: “لكن قطاعات أخرى، مثل مراكز البيانات وأبراج الاتصالات، ستتفوق.”

أجرت Wide Moat Research في 2025 تحليلًا حددت فيه الفائزين والخاسرين. ظهرت مراكز البيانات والمنشآت الصحية والعقارات ذات الإيجارات الثلاثية كفئات الأكثر مقاومة للركود. تحافظ هذه القطاعات على طلب ثابت حتى خلال الانكماش الاقتصادي. بالمقابل، تواجه REITs الفنادق، وشركات اللوحات الإعلانية، وتلك التي تمتلك قروض الرهن العقاري انخفاضات حادة خلال فترات الانكماش، حيث ينكمش الإنفاق الاختياري ونشاط السفر بشكل كبير.

يُعد هذا التمييز مهمًا جدًا من أجل تحديد الاستراتيجية. ينبغي للمستثمر الذي يتوقع ركودًا أن يعيد توجيه استثماراته نحو قطاعات الرعاية الصحية ومراكز البيانات، مع تقليل التعرض للقطاعات الفندقية والمكاتب.

النقاط الرئيسية لمستثمري REITs

ماذا يتضح من هذا التحليل؟ بعض الرؤى الأساسية لأولئك الذين يفكرون في تخصيص جزء من محافظهم لـ REITs:

أولًا، تظهر REITs حماية أكبر من الانخفاض مقارنة بالسوق الأوسع خلال فترات الركود. حيث أن الانخفاض البالغ -17.6%، رغم أنه مؤلم، يتجاوز بشكل كبير الأداء النموذجي لمؤشر S&P 500 البالغ -20%.

ثانيًا، اختيار فئة REITs يلعب دورًا حاسمًا. توفر قطاعات الرعاية الصحية ومراكز البيانات حماية أفضل من الانخفاض إذا توقعت تدهورًا اقتصاديًا. تستفيد هذه القطاعات من اتجاهات هيكلية — مثل شيخوخة السكان التي تدفع الطلب على الرعاية الصحية، والتحول الرقمي الذي يسرع الحاجة لمراكز البيانات — والتي تعمل بشكل مستقل عن دورات الركود.

ثالثًا، يعزز احتمال الانتعاش بعد الركود مكانة REITs كفرص تكتيكية خلال أوقات الانكماش الاقتصادي الأشد. فمتوسط مكاسب 22.7% بعد الركود يكافئ المستثمرين الذين يملكون الثقة في الصمود خلال الانكماش أو يمتلكون القدرة على توقيت السوق بشكل دقيق عند أدنى نقطة في الدورة.

في النهاية، يعكس أداء REITs خلال فترات الركود واقعًا معقدًا: فأسواق الأسهم الأوسع عادةً ما تتراجع أكثر، لكن مزيج الفئات يظل عاملًا حاسمًا. يمكن للمستثمرين الاستراتيجيين الذين يدركون هذه الديناميكيات بناء محافظ REITs مصممة للتعامل مع الضغوط الاقتصادية بشكل أكثر فاعلية من التعرض غير المميز للأسهم.