دليلك الكامل للتحقق من الرهون العقارية على الممتلكات

قبل أن تلتزم بشراء منزل أو تنقل عقارًا إلى شخص محبوب، هناك خطوة حاسمة يغفل عنها الكثيرون: التحقق من عدم وجود مطالبات قانونية على العقار. الرهن—وهو مطالبة قانونية يحتفظ بها شخص ما على عقارك—يمكن أن يعرقل المعاملات، يمنعك من استلام كامل عائد البيع، أو يعقد خطط الوراثة. فهم كيفية التحقق من وجود رهون على العقار وما يجب فعله إذا وجدت واحدًا أمر ضروري لحماية مصالحك المالية.

لماذا يجب عليك التحقق من وجود رهون قبل اتخاذ قرارات عقارية كبيرة

يُجري معظم مشتري المنازل بحثًا عن الملكية لضمان عدم وجود أعباء غير متوقعة على العقار الذي يشترونه. إذا تم اكتشاف رهون أثناء إتمام الصفقة، قد يتوقف الإغلاق أو ينهار الصفقة بأكملها. بالمثل، إذا كنت تخطط لنقل ملكية العقار إلى أحد أفراد الأسرة، فإن إجراء العناية الواجبة يمنعهم من وراثة عبء مالي معقد.

المخاطر كبيرة. الرهن غير المحلول يعني أن صاحب المطالبة له حقوق على المال قبل أن تحصل عليه عند البيع أو إعادة التمويل. في الحالات الشديدة، يمكن لحائد الرهن أن يفرض بيع عقارك، مما قد يؤدي إلى حجز الرهن العقاري. لذلك، فإن اكتشاف الرهون مبكرًا في العملية ليس مجرد نصيحة—بل هو أمر حاسم.

فهم رهون العقارات: الأساسيات

الرهن العقاري هو في جوهره مطالبة قانونية تلتصق بعقارك. على عكس دين بسيط، يمنح الرهن للدائن حقوقًا قانونية محددة مرتبطة مباشرة بعقارك. يمكن اكتشاف وجود الرهن من خلال سجلات عامة متنوعة، ويظل على عنوان الملكية حتى يتم تسويته رسميًا أو إزالته.

توجد أنواع متعددة من الرهون، من الرهون العقارية (التي تتخذها عن علم لشراء أو إعادة تمويل منزل) إلى الرهون المفاجئة مثل مطالبات الضرائب أو مطالبات المقاولين. فهم الفرق بين أنواع الرهون مهم جدًا، لأن بعض الرهون لها أولوية في الدفع (تُدفع أولاً)، بينما تكون أخرى ثانوية (تُدفع بعد الرهون الأقدم).

الطرق الرئيسية الثلاث للتحقق من وجود رهون على عقارك

الطريقة 1: البحث في سجلات الحكومة مباشرة

يمكنك البحث عن الرهون مباشرة من خلال مكتب تسجيل المقاطعة، أو مصلحة تقييم العقارات، أو المحكمة المحلية. هذه الطريقة تعمل بشكل أفضل عندما تعرف نوع الرهن الذي تبحث عنه بالفعل. توفر معظم المقاطعات الآن قواعد بيانات عبر الإنترنت، رغم أن بعضًا منها قد يتطلب زيارات شخصية أو طلبات عبر البريد. على الرغم من أن هذه الطريقة غالبًا ما تكون غير مكلفة، إلا أنها تتطلب وقتًا وجهدًا منك—وهناك دائمًا خطر أن تفوت شيئًا.

الطريقة 2: مراجعة تقارير الائتمان الخاصة بك

قد تظهر بعض الرهون، خاصة تلك المتعلقة بدعم الأطفال، الضرائب، أو الأحكام القضائية، على تقارير الائتمان الخاصة بك. نظرًا لأن مكاتب الائتمان تبلغ عن الرهون كجزء من السجلات العامة، فإن مراجعة تقارير الائتمان الخاصة بك مجانية وسريعة نسبيًا. تعمل هذه الطريقة بشكل جيد للكشف عن الأحكام أو الرهون الضريبية، لكنها قد تفوت أنواع أخرى من الرهون التي لا ترتبط بالتقارير الائتمانية.

الطريقة 3: توظيف محترف للبحث عن الملكية

تقوم شركات البحث عن الملكية بإجراء تحقيقات شاملة في سجل ملكية عقارك وأي أعباء عليه. على الرغم من أن هذه هي الخيار الأغلى، إلا أنها عادةً الأكثر دقة والأقل استهلاكًا للوقت. تتجنب عناء تصفح مواقع الحكومة، أو إجراء مكالمات هاتفية، أو القلق من أنك قد أغفلت شيئًا. يكشف البحث المهني عن الرهون وأية مشكلات أخرى تؤثر على عنوان ملكيتك.

تسعة أنواع شائعة من الرهون التي يمكن أن تلتصق بعقارك

فهم أنواع الرهون التي قد تنطبق على وضعك يساعدك على معرفة ما تبحث عنه:

الرهن العقاري أو سند الثقة: إذا اقترضت مالًا مضمونًا بمنزلك—سواء لشراء، أو إعادة تمويل، أو الوصول إلى حقوق الملكية—فإن رهن العقار يضمن ذلك الدين. تسمى بعض الولايات هذا سند الثقة.

رهن الضرائب على العقار: يمكن للسلطة الضريبية المحلية أن تضع رهنًا إذا تأخرت في دفع ضرائب العقار. وهو أحد أكثر أنواع الرهون شيوعًا التي يواجهها أصحاب المنازل.

رهن الضرائب الفيدرالية: تضع مصلحة الضرائب الأمريكية رهنًا على العقار عندما يكون هناك تأخير كبير في دفع الضرائب على مدى سنوات متعددة أو مبالغ غير مدفوعة كبيرة.

رهن الضرائب الحكومية: يمكن للحكومات الحكومية أن تضع رهنًا أيضًا على الضرائب على الدخل أو الالتزامات الأخرى على مستوى الولاية.

رهن Medicaid: يمكن للولايات أن تضع رهونًا على عقارات المتوفين لاسترداد تكاليف المساعدة الطبية المقدمة خلال حياتهم.

رهن الأحكام القضائية: تضع المحاكم هذه الرهون عندما يخسر شخص دعوى قضائية—مثل عدم دفع رواتب الموظفين، أو خرق عقد، أو عدم الوفاء بالتزامات تسوية الطلاق.

رهن دعم الأطفال: نوع معين من الرهن القضائي يمكن أن يُقدم عندما تثبت وسائل التحصيل الأخرى مثل حجز الأجور أو مصادرة استرداد الضرائب غير كافية.

رهن الحرفيين أو المقاولين: إذا لم تدفع لمقاول السقف، أو الكهربائي، أو السباك، أو غيرهم من المقاولين عن العمل المنجز على عقارك، يمكنهم وضع هذا الرهن لضمان الدفع.

رهن جمعية الملاك (HOA): قد يجد أعضاء جمعية الملاك الذين يتخلفون عن دفع الرسوم أن عقارهم خاضع لرهن الجمعية.

كما أن الرهون تُصنف حسب الأولوية—“الأقدم”، “الأدنى”، “الأول”، أو “الثانوي”—وهو ما يحدد ترتيب الدفع أثناء البيع أو الحجز.

حل الرهون: الخيارات المتاحة لديك

إذا اكتشفت وجود رهن على عقارك، لديك عدة مسارات للمضي قدمًا:

سداده: إذا كان الرهن صحيحًا وتتوفر لديك الأموال، فإن دفع الدين يُرضي الرهن ويزيله.

الطعن في صحته: يمكنك اتخاذ إجراء قضائي لإعلان أن الرهن غير صحيح إذا كنت تعتقد أنه تم تقديمه بشكل غير صحيح.

تقديم إثبات الدفع: أحيانًا تبقى الرهون في السجلات حتى بعد التسوية. تقديم وثيقة تحرير الرهن يمكن أن يمحو المشكلة.

تقديم مطالبة تأمين الملكية: أصحاب العقارات الذين اشتروا تأمين الملكية عند شراء العقار يمكنهم تقديم مطالبات في الحالات المشمولة لحل مشكلة الرهن من قبل شركة التأمين.

السماح بانقضاء المدة: بعض الرهون لها مدة تقادم وتنتهي إذا لم يقم الدائن بتجديدها—لكن لا تعتمد على ذلك بشكل سلبي.

فهم العواقب طويلة الأمد: بعض الرهون مثل الرهون العقارية تؤدي إلى الحجز على العقار إذا لم يتم الوفاء بالالتزامات، بينما قد تستمر أخرى إلى أجل غير مسمى إلا إذا قمت ببيعه، أو إعادة تمويله، أو تسويتها عند الوفاة.

تختلف مدة الحل بشكل كبير حسب نوع الرهن والطريقة التي تختارها. أن تكون نشطًا في اكتشاف ومعالجة الرهون يحمي حقوق ملكيتك ويعزز قدرتك على نقل أو استغلال عقارك في المستقبل.