كم من دخلك الإجمالي يجب أن يذهب إلى الرهن العقاري: تحليل حقيقي

عندما تضع عينيك على منزل أحلامك، يبقى سؤال واحد يوقظك ليلاً: كم من دخلك الإجمالي يجب أن يخصص لمدفوعات الرهن العقاري؟ الجواب ليس بسيطًا كرقم واحد—المقرضون، المستشارون الماليون، ووضعك الشخصي يلعبون جميعًا دورًا. لكن الأمر المهم هنا: معرفة النماذج المختلفة يمكن أن يساعدك في تحديد ما يناسب محفظتك المالية فعلاً.

المشكلة: لماذا هذا الأمر أكثر أهمية مما تظن

معظم المشترين لأول مرة إما يبالغون في التزامهم أو يتجنبون المخاطرة بشكل مفرط. إما يحصلون على موافقة على مبلغ رهن عقاري ويشترون منزلًا على الفور، أو يترددون ويضيعون فرصًا. الواقع؟ حد الموافقة من قبل المقرض وما يجب أن تنفقه فعلاً هما أمران مختلفان. هنا يأتي دور فهم نسب الدخل إلى الرهن العقاري.

النماذج الرئيسية التي يستخدمها المقرضون

دخلُك ليس فقط للحصول على الموافقة—بل للبقاء بصحة مالية جيدة. إليك الأُطُر التي يعتمد عليها المقرضون والمهنيون الماليون:

قاعدة 28%: البداية المحافظة

هذه هي الطريقة الأبسط: لا تدع دفعة الرهن العقاري الشهرية تتجاوز 28% من دخلك الإجمالي الشهري. يشمل ذلك principal، الفوائد، ضرائب العقار، وتأمين المنزل.

فكر في الأمر بهذه الطريقة—إذا كنت تجني 7,000 دولار إجمالي شهري، فإن الحد الأقصى لمدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك هو حوالي 1,960 دولار. الأمر واضح وبسيط ويوفر لك مساحة تنفس كافية.

إطار 28/36: التوازن بين جميع ديونك

يُبنى هذا النموذج على قاعدة 28% لكنه يضيف طبقة أخرى. بينما يشغل الرهن العقاري 28% من الدخل الإجمالي، فإن إجمالي ديونك—بما في ذلك بطاقات الائتمان، قروض السيارات، المرافق، والالتزامات الأخرى—لا ينبغي أن يتجاوز 36%.

باستخدام نفس الدخل الشهري البالغ 7,000 دولار: الحد الأقصى للبيت هو 1,960 دولار، وإجمالي ديونك يجب ألا يتجاوز 2,520 دولار. هذا يترك لك حوالي $560 للتغطية على ديونك الشهرية الأخرى بجانب الرهن العقاري. يجبرك على التفكير في الصورة الكاملة لما تدين به.

نموذج 35/45: مرونة للحالات المختلفة

بعض الناس يفضلون العمل بأرقام مختلفة. يقول هذا النموذج إن إجمالي ديونك (بما في ذلك الرهن العقاري) لا ينبغي أن يتجاوز 35% من دخلك الإجمالي. أو، بدلاً من ذلك، لا يجب أن تتجاوز 45% من صافي دخلك المخصص للديون الشهرية.

مع 7,000 دولار إجمالي، هذا يعني 2,450 دولار كحد أقصى لكل الديون. ولكن إذا كان صافي دخلك بعد الضرائب هو 6,000 دولار، فإن 45% من ذلك يعطيك 2,700 دولار. أنت تعمل ضمن نطاق هنا—بين 2,450 و2,700 دولار—وهذا قد يجعلك تشعر بأنه أقل تقييدًا.

نموذج 25% بعد الضرائب: أقصى حد ضيق

يستخدم هذا النموذج دخلك الصافي (صافي الدخل بعد الضرائب) بدلاً من الإجمالي. القاعدة: حافظ على دفعة الرهن العقاري عند 25% من هذا الرقم.

إنه الأكثر تحفظًا. إذا كنت تتلقى 6,000 دولار شهريًا، فلا ينبغي أن يتجاوز الرهن العقاري الخاص بك 1,500 دولار. لماذا تختار هذا؟ إذا كنت تتعامل بالفعل مع ديون كبيرة مثل قروض الطلاب أو دفعات السيارة، فإن هذه الطريقة تمنعك من الالتزام أكثر من اللازم.

ما تحتاجه فعلاً لحساب رقمك الخاص

كل شخص وضعه مختلف، لذا دعنا نتحدث عن الأمور التي تهم فعلاً:

أرقام دخلك الفعلية تأتي من قسائم الرواتب—سواء الإجمالية أو الصافية. إذا كان دخلك غير ثابت، استعرض آخر إقراراتك الضريبية للحصول على صورة واقعية.

ديونك الحالية هي كل ما تدين به: بطاقات الائتمان، قروض الطلاب، دفعات السيارة، القروض الشخصية. هذا ليس نفس المصاريف اليومية مثل البقالة. الديون هي ما التزمت بدفعه شهريًا.

مقدمك يؤثر مباشرة على دفعتك الشهرية. يمكن أن يلغي دفع 20% من قيمة المنزل التأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI)، رغم أنه ليس إلزاميًا. كلما زاد مبلغ الدفعة المقدمة، قلت التزامك الشهري.

نقطة الائتمان الخاصة بك تحدد سعر الفائدة. عادةً، كلما كانت درجة الائتمان أفضل، كانت الفائدة أقل، مما يقلل من دفعاتك الشهرية. من الجدير الانتباه إليه قبل التقديم.

كيف يقرر المقرضون فعلاً ما يمكنك تحمله

إليك ما يحدث خلف الكواليس: يحسب المقرضون نسبة الدين إلى الدخل (DTI). يجمعون كل دفعات ديونك الشهرية ويقسمونها على دخلك الشهري الإجمالي.

لنفترض أن دخلك الشهري هو 7,000 دولار، ودفعة سيارتك 400 دولار، وقروض الطلاب 200 دولار، والحد الأدنى لبطاقات الائتمان 500 دولار، وأنت تختبر رهنًا محتملًا بقيمة 1,700 دولار. المجموع هو 2,800 دولار. نسبة الدين إلى الدخل؟ 40% ($2,800 ÷ $7,000).

بشكل عام، يفضل المقرضون أن تكون نسبة الدين إلى الدخل بين 36% و43%. كلما كانت النسبة أقل، كانت طلبك أقوى. تختلف مستويات الراحة بين المقرضين، لذا التسوق لأفضل مقرض رهن عقاري يحدث فرقًا حقيقيًا.

طرق عملية لتقليل دفعتك الشهرية

إذا لم تكن الأرقام تعمل كما تريد، لديك خيارات:

انظر إلى منزل أقل سعرًا. مجرد أنك معتمد لمبلغ 500,000 دولار لا يعني أنه يتوجب عليك إنفاقه كله. منزل بقيمة 450,000 دولار يخفف الضغط على ميزانيتك الشهرية.

ادخر أكثر كمقدم. كل نقطة مئوية أعلى تقلل من المبلغ الذي تمولّه. الانتقال من 10% إلى 20% كمقدم يمكن أن يوفر لك مئات الدولارات شهريًا.

حسّن سعر الفائدة الخاص بك. هذا يعتمد على درجة الائتمان ونسبة الدين إلى الدخل. سدّد ديونك الحالية—خصوصًا بطاقات الائتمان—وانتظر أن يتحسن كلاهما. ملف ائتماني أفضل = أسعار فائدة أقل = دفعات أقل.

التكاليف الخفية التي لا يتحدث عنها أحد حتى يكون الأوان قد فات

دفعة الرهن العقاري ليست كل شيء. خصص ميزانية لـ:

• الصيانة والإصلاحات: الأسقف تتلف، الأنابيب تتسرب، الأنظمة تتعطل. خصص مبلغًا بانتظام.
• العناية بالحديقة والتنسيق: سواء استأجرت شخصًا أو فعلت ذلك بنفسك، هذا يكلف مالاً.
• تحسين المنزل: الأنظمة القديمة، التركيبات المهترئة، التحديثات التجميلية—الفحص سيخبرك بما يحتاج إلى اهتمام.

هذه ليست خيارات اختيارية. إنها جزء من ملكية المنزل، وغالبًا ما تكون مصدر ضغط مالي بعد الشراء.

الخلاصة

دخلُك الإجمالي يحدد بشكل قاطع كم يمكنك تحمل منزلًا، لكن أيضًا ديونك، ونقطة الائتمان، ومقدمك. قاعدة 28% تعطيك نقطة انطلاق جيدة، إطار 28/36 يحافظ على توازنك، نهج 35/45 يوفر مرونة، وطريقة 25% بعد الضرائب تبقى الأكثر أمانًا إذا كنت مثقلًا بالديون. اختر الإطار الذي يتناسب مع وضعك المالي الفعلي—ليس فقط ما يمنحك الموافقة، بل ما يجعلك مرتاحًا خلال 15 إلى 30 سنة من المدفوعات.