مقامرة الرهن العقاري لمدة 50 سنة: ما الذي قد يخطئ في خطة ترامب للإسكان

اقتراح الرئيس دونالد ترامب الأخير بإطلاق رهون عقارية لمدة 50 عامًا يهدف إلى تخفيف أزمة القدرة على التحمل من خلال تمديد سداد القروض عبر عقود من الزمن. على الرغم من أن ذلك يقلل من المدفوعات الشهرية حسابيًا، إلا أن محترفي العقارات يحذرون من أن العلاج قد يكون أسوأ من المرض. دعونا نلقي نظرة على ما قد يتسبب في تفككه.

مشكلة العمر الافتراضي: معظم المقترضين لن ينجحوا في إتمامها

إليك جوهر التركيبة السكانية: بلغ متوسط عمر مشتري المنازل لأول مرة 40 عامًا في عام 2025—وهو رقم قياسي وفقًا لجمعية العقارات الوطنية. في حين تقدر مراكز السيطرة على الأمراض والوقاية منها أن متوسط العمر المتوقع في الولايات المتحدة هو 78.4 سنة. قم بالحساب: مقترض عمره 40 عامًا سيكون عمره 90 قبل أن يتفكك الرهن العقاري.

يصف مايكل Micheletti، رئيس قسم الاتصالات في Unlock Technologies، التكلفة البشرية بوضوح: “زوجان في منتصف الثلاثينيات من العمر ملتزمان بدفع 50 عامًا، ويواجهان عقودًا من الدفع للتقاعد وما بعده، خلال سنوات العمل. معظمهم لن يكون قد ادخر بشكل كافٍ لتحمل المدفوعات مع تغطية الرعاية الصحية والضروريات المعيشية.”

ومع ذلك، يشير بعض الخبراء إلى أن مالكي المنازل نادرًا ما يشغلون نفس العقار طوال مدة الرهن العقاري على أي حال. الهيكل لمدة 50 عامًا ليس بالضرورة عن الإقامة لمدة 50 عامًا—إنه عن ما يحققه النظام الأوسع من خلال تخفيف عبء القدرة على التحمل.

فخ حقوق الملكية: بناء الثروة يستغرق وقتًا طويلاً

الرهون الأقصر تبني حقوق ملكية أسرع لأن تقليل رأس المال يتسارع في البداية. مع 50 عامًا، يتراكم حقوق الملكية ببطء. في العقود الأولى، كل دفعة تقريبًا تغذي الفائدة بينما يتغير رأس المال بشكل ضئيل.

يشرح Micheletti: “حقوق الملكية تظل محبوسة لسنوات. اتفاقية حقوق الملكية العقارية أو HELOC توفر وصولًا أفضل لقيمة منزلك عندما تحتاج إليها فعليًا—وليس بعد عقود.”

هذا التفاوت الهيكلي يعني أن المقترضين يفتقرون إلى المرونة المالية تحديدًا عندما تأتي المفاجآت المكلفة في الحياة.

المفارقة: المدفوعات المنخفضة قد تؤدي إلى ارتفاع الأسعار أكثر

هذا غير بديهي ولكنه مقلق. الالتزامات الشهرية المنخفضة نظريًا تساعد على القدرة على التحمل. في الواقع، أسواق العقارات تعتمد على ديناميات العرض والطلب. إذا سمحت الرهون لمدة 50 عامًا للمشترين بالتأهل لقروض أكبر، فإن المزيد من المنافسين يتنافسون على نفس المخزون. ترتفع الأسعار—مما قد يمحو مكاسب القدرة على التحمل تمامًا.

يحذر مطور العقارات تود دروليتي: “اعتماد هذا النهج سيزيد من مشاكل القدرة على التحمل. مع تمكن المزيد من المشترين من ‘تحمل’ منازل بمستويات دفع ممتدة، تزداد المنافسة وترتفع الأسعار. أنت لم تحل شيئًا إلا وجعلت الدين أعمق.”

الصدى التاريخي: وصفة لأزمة أخرى؟

يستحضر جيف ليشتنشتاين، الرئيس التنفيذي لشركة Echo Fine Properties، انهيار سوق الإسكان عام 2006 بقلق. ذلك العصر شهد معايير إقراض متهورة، واحتياطيات حقوق ملكية ضئيلة، وإفلاسات جماعية. الهيكل لمدة 50 عامًا يردد تلك العناصر الخطرة.

تشخيصه: “إذا انخفضت أسواق الإسكان، المقترضون المحاصرون بدون حقوق ملكية لا يستطيعون الهروب. الإصلاحات الطارئة، تمويل التقاعد، أو الاحتياجات الرأسمالية الكبرى تظل غير مموّلة لأن حقوق الملكية لم تتشكل أبدًا. الراحة قصيرة الأمد تتحول إلى كارثة طويلة الأمد.”

الخطر الأساسي يشبه عام 2006—خفض الحواجز أمام الدخول دون تعزيز مرونة المقترضين يخلق ضعفًا نظاميًا.

البديل الحقيقي: الحلول القائمة على حقوق الملكية

بدلاً من تمديد جداول الدفع، تقدم بدائل مثل اتفاقيات حقوق الملكية المنزلية مرونة دون التزام لعقود من الزمن. تتيح هذه الهياكل لأصحاب المنازل الوصول إلى حقوق الملكية بشكل استراتيجي دون الاعتماد على التزام لمدة 50 عامًا—وهو حل وسط بين القدرة على التحمل والحكمة المالية.

الرهون العقارية لمدة 50 عامًا ليست فقط غير شعبية بين الخبراء؛ إنها رهان هيكلي على أن الواقع الديموغرافي، ديناميات السوق، وسلوك المقترضين ستتعاون جميعها. وتُظهر التاريخ أنها نادرًا ما تفعل.