معنى المنزل متعدد العائلات: لماذا يراهن المستثمرون الأذكياء بشكل كبير على العقارات متعددة الوحدات

يعني المنزل متعدد العائلات فقط “مبنى سكني”؟ فكر مرة أخرى. تمثل المنازل متعددة العائلات أي عقار سكني يعمل فيه عدة وحدات عائلية بشكل مستقل تحت سقف واحد—وهي تصبح ساحة اللعب المفضلة للمستثمرين الذين يتطلعون إلى توسيع الدخل بعيدًا عن الإيجارات التقليدية لعقار واحد.

ما الذي يُعد بالضبط منزلًا متعدد العائلات؟

تمتد معنى المنزل متعدد العائلات عبر عدة أنواع من العقارات، كل منها بخصائص مميزة:

الشقق تظل الخيار الأكثر شيوعًا للمنازل متعددة العائلات. تخيل مبنى واحد مقسم إلى العديد من الوحدات—بعضها استوديوهات (تصميم مفتوح)، وأخرى ذات غرفتين أو ثلاث غرف نوم. أنت تملك الوحدة؛ شركة البناء أو جمعية الملاك تدير المناطق المشتركة.

الملكية المشتركة (الكوندومينيوم) تعمل بشكل مشابه ولكن مع اختلافات في الملكية. اشترِ وحدة كوندومينيوم ومالكها بشكل كامل، على الرغم من أنك ستدفع رسوم جمعية الملاك للصيانة المشتركة. إذا أجرّت نفس الوحدة للمستأجرين، فتصبح جزءًا من تدفق دخلك.

الديوبلكس، التريبلكس، والكوادريكس تتبع نموذجًا مختلفًا—فكر في وحدتين، ثلاث أو أربع وحدات سكنية في هيكل واحد، كل منها بمدخل منفصل لكن مع مشاركة الجدران. الديوبلكس يجذب بشكل خاص المستثمرين الصغار.

البيوت المدينة (تاونهاوس) عادةً تمتد على طابقين أو ثلاثة، مرتبة في صفوف مثل المنازل المتصلة ولكن مع مداخل وحدائق فردية. الجيران يشاركون الجدران لكن نادرًا ما يشاركون أشياء أخرى.

السؤال المالي: ما هو التكلفة الحقيقية؟

بناء منزل متعدد العائلات من الصفر يتراوح بين 64,500 إلى 86,000 دولار لكل وحدة—على الرغم من أن هذا يختلف بشكل كبير حسب الموقع، المواد، تكاليف العمالة، وملاءتك الائتمانية. المجمعات السكنية الأكبر؟ تصل استثماراتها إلى ملايين الدولارات بسهولة.

العبء المالي المسبق حقيقي: دفعات أولى كبيرة، تكاليف التجديد للعقارات القديمة، والتزامات الرهن العقاري الشهرية الأكبر. قبل التوقيع على أي عقد، تحتاج إلى احتياطيات نقدية سائلة. الكثير منها.

لماذا لا يستطيع المستثمرون مقاومة العقارات متعددة العائلات

الدخل يتضاعف بشكل كبير. إليك الحساب: رهنك البالغ 1,500 دولار على منزل عائلي واحد يغطيه مستأجر واحد. تخيل الآن ديوبلكس برهن بقيمة 2,000 دولار لكن مع مستأجرين يدفعون 2,000 دولار كل واحد شهريًا. فجأة أنت تربح 2,000 دولار ربح بدلًا من 500 دولار. القدرة على الاستفادة القصوى تعني تدفق نقدي كبير.

الإدارة السلبية ممكنة. سئمت من إصلاح الأنابيب بنفسك؟ استأجر شركة إدارة عقارات. ستدفع مبلغًا إضافيًا لكن تستعيد وقتك. بعض المستثمرين يعيشون في وحدة واحدة ويؤجرون الوحدات الأخرى—مما يلغي تكاليف سكنك تمامًا.

التحقق من الواقع: مشاكل العقارات متعددة العائلات

الصيانة تتضاعف مع كل وحدة. وحدة تكييف واحدة تتعطل في منزل عائلي واحد. عشرون وحدة تعني ربما عشرين نظام تكييف يحتاج إلى إصلاح. اللوحات الكهربائية، الأجهزة، السباكة—كل شيء يتضاعف. فاتورة الإصلاح الخاصة بك ليست مضاعفة فقط؛ بل تتراكم.

تغير المستأجرين يخلق فوضى. المجمعات السكنية تشهد معدلات شغور أعلى من الدوبلكس أو المنازل المفردة. المستأجرون الجدد يتطلبون جدولة الجولات، معالجة الطلبات، إدارة الانتقالات. ارتفاع معدل التغيير يعني عمل إداري أكثر.

الضرائب تكون أعلى. تقييمات الضرائب على العقارات متعددة العائلات تكون أكثر حدة. بعض الحكومات المحلية تفرض قيودًا على الإيجار، وتحد من زيادته السنوية. احسب هذه التكاليف قبل استثمار رأس المال.

المخاطر مركزة. فقدان مستأجر واحد في منزل عائلي واحد يعني خسارة 100% من الدخل. في عقار بخمس وحدات، هذا خسارة بنسبة 20%—لكن دفعة الرهن الخاصة بك لا تنقص. تحتاج إلى احتياطيات نقدية تغطي 6-12 شهرًا من الشغور للبقاء على قيد الحياة خلال فترات الركود.

المنزل متعدد العائلات مقابل المنزل المفرد: خيار المستثمر

الفرق الأساسي ليس فقط في الأرقام. الإيجارات المنزلية المفردة تعني مستأجر واحد، ومشاكل واحدة. العقارات متعددة العائلات تضاعف قاعدة المستأجرين ولكن أيضًا تعقيد العمليات.

إمكانات الربح تتزايد مع الوحدات، لكن أيضًا تعرضك للمخاطر. مستأجر سيء واحد في ديوبلكس يمثل 50% من دخلك؛ في منزل مفرد، هو كل شيء.

التصليحات والتجديدات تتراكم أيضًا. استبدال السجاد في وحدة واحدة مقابل استبداله عبر عشر وحدات—التكاليف ليست قابلة للمقارنة. ولا الوقت المستثمر.

الخلاصة

معنى المنزل متعدد العائلات في النهاية يعود إلى هذا: إمكانات دخل مركزة مع مخاطر مركزة. إنها أدوات قوية لبناء الثروة للمستثمرين الذين يمتلكون احتياطيات رأس مال كافية، وسعة إدارة، وتحمل للمخاطر. بدون هذه الأسس، تصبح مصدر إزعاج مكلف. افهم قدراتك قبل الغوص في هذا المجال.