فخ الرهن العقاري لمدة 50 سنة: لماذا يبتسم البنوك ومستثمرو mREIT بينما يدفع مشترو المنازل ضعف السعر

عندما اقترح الرئيس ترامب تمديد فترات الرهن العقاري إلى 50 سنة، ركزت العناوين على انخفاض المدفوعات الشهرية. لكن الفائدة الملموسة الصافية للمقترضين تحكي قصة مختلفة تمامًا—وهي قصة تكشف عن نقل هائل للثروة من مالكي المنازل إلى المؤسسات المالية.

الحسابات التي يجب أن تخيف مشتري المنازل

لنبدأ بما يبدو جذابًا: شراء منزل بقيمة 450,000 دولار برهن عقاري قياسي لمدة 30 سنة بمعدل فائدة 6.25% يعني دفعة شهرية قدرها 2,771 دولار. إذا مددت نفس القرض إلى 50 سنة، تنخفض الدفعة إلى 2,452 دولار. هذا التوفير الشهري $319 يبدو مغريًا حتى تقوم بالحساب الكامل.

على مدى ثلاثة عقود، ستدفع حوالي 547,000 دولار فائدة للمقرض الخاص بك. التبديل إلى فترة 50 سنة؟ تتضخم الفائدة الإجمالية إلى حوالي 1.02 مليون دولار—أي تقريبًا ضعف المبلغ. التكلفة الحقيقية لتلك الدفعة “الميسورة” هي ما يقرب من نصف مليون دولار إضافية من الفائدة تتدفق مباشرة إلى النظام المالي.

هنا يصبح فهم الرهون الذاتية الاستهلاكية أمرًا حاسمًا. في بداية أي قرض، يذهب معظم دفعتك نحو الفائدة بدلاً من بناء حقوق ملكية في منزلك. مع هيكل 50 سنة، يتسع هذا الاختلال بشكل كبير، مما يعني أن مشتري المنازل سيقضون عقودًا في تراكم الثروة بوتيرة بطيئة جدًا بينما تحصد البنوك دخل الفوائد بمعدل متسارع.

الفائزون الحقيقيون: البنوك وصناديق الاستثمار العقاري للرهن العقاري (mREITs)

البنوك التجارية الكبرى مثل بنك أوف أمريكا وسيتي جروب ستكون في وضع يمكنها من الاستفادة من هذا التحول على الفور. حجمها يسمح لها بتوزيع المخاطر عبر آلاف الرهون العقارية على مستوى البلاد، بينما تضمن قوتها العلامة التجارية جذب عملاء كافيين لإصدار كميات هائلة من هذه القروض طويلة الأمد.

لكن هناك مستفيد أكثر تطورًا: صناديق الاستثمار العقاري للرهن العقاري mREITs مثل أنالي كابيتال وشركة استثمار أجي إن سي. تشتري هذه الصناديق أوراق رهن عقاري مجمعة وتحقق أرباحًا من الفارق بين تكاليف اقتراضها والفائدة التي تكسبها. يتدفق المستثمرون إليها بسبب عوائدها الاستثنائية—حاليًا حوالي 12.7% لأنالي وقرابة 14% لأجي إن سي.

هنا تتغير مشهدية مREITs مع الرهون العقارية لمدة 50 سنة. طبيعة الرهن الذاتي الاستهلاكي تعني أن جزءًا من كل دفعة فائدة يمثل في الواقع سدادًا للرأس مال. هذا يخلق ضغطًا على تقييمات مREITs مع مرور الوقت، لأنها تعيد رأس مال للمساهمين بينما تتدهور محافظها. يوضح صافي القيمة الدفترية الملموسة لأجي إن سي ذلك تمامًا: بدأ عام 2020 عند 17.66 دولار للسهم، لكنه تآكل إلى 8.28 دولار بحلول الربع الثالث من 2025.

فترات الرهن الأطول ستغير المعادلة بشكل جذري. مع الرهون لمدة 50 سنة، ستشكل الفوائد جزءًا أكبر بكثير من التدفقات النقدية الإجمالية لعقود، مما يعني أن عائد رأس المال المضمن في الأرباح الموزعة سيكون أقل. الفائدة الصافية للمساهمين في مREITs؟ ستتراجع قيمة محافظهم بشكل أبطأ، مما يجعل هذه الاستثمارات ذات العوائد المرتفعة بالفعل أكثر جاذبية للمستثمرين الباحثين عن الدخل.

تحول في نظام الأسواق المالية

بينما لا يزال غير مؤكد ما إذا كانت الرهون لمدة 50 سنة ستتحول من اقتراح إلى سياسة، فإن الحوافز المالية واضحة تمامًا. المقرضون—سواء البنوك التقليدية أو المستثمرون المتطورون في مREITs—سيحققون نقل ثروة هائل من المقترضين. بالنسبة لمتداولي الأسهم المالية، قد يعيد نظام الرهن العقاري لمدة 50 سنة تقييم جاذبية الأوراق المالية المدعومة بالرهن والمؤسسات التي تمتلكها بشكل جذري.

السؤال ليس ما إذا كان هذا سيفيد القطاع المالي. بالتأكيد يفيده. السؤال الحقيقي هو ما إذا كان صانعو السياسات يدركون أنهم يخصصون بشكل أساسي أرباح البنوك على حساب تراكم حقوق ملكية المشتريين للمنازل على مدى النصف قرن القادم.